1. כלכלה, אומרים לנו תמיד, לא אוהבת תקופות של אי־ודאות, ובחירות הן חלק מתקופה של אי־ודאות, שבה קשה מאוד לגבש החלטות כלכליות ולהוציא אותן לפועל. אולם, לכלל הזה יש, כרגיל, יוצאים מן הכלל. אפקט אי־הודאות בכלכלה בתקופת הבחירות מתגמד אם הכלכלה היא על תוואי של צמיחה, ומתעצם אם הכלכלה היא על תוואי של האטה.
למרבה הצער, כל הסימנים מראים שהכלכלה העולמית וגם הישראלית היא על תוואי של האטה. ההידוק המוניטרי, העלאות הריבית, הירידה בביקושים, הירידה בגיוסי ההון - כל אלה הם ביטויים לירידה בצמיחה שישראל חווה. הבחירות האלה תופסות את האזרח הממוצע בנקודה גרועה מבחינתו: האינפלציה שוחקת את השכר, ועליות המחירים מכות בכל תחום. התוצאה: ההכנסות מתכווצות ריאלית, ההוצאות עולות ונוצר חור בכיס. האטה מלווה בדרך כלל בעלייה באבטלה - בואו נקווה שנדלג על החלק הלא נעים הזה.
הכלכלות חוות עתה שינוי דרמטי בכללי המשחק. אחרי יותר מעשור של עידן מפנק שבו הריביות נשקו לרצפה, עידן של הלוואות בריביות מצחיקות ושל מימון נגיש וזול, אנחנו בעידן של גמילה מהפינוקים. כמו בכל תהליך גמילה, הוא לא יהיה פשוט, התהליך יהיה מייסר וכואב. את הכאבים התחילו להרגיש המשקיעים בשוקי המניות וגם החוסכים לפנסיה. יותר מעשור של תשואות חלומיות מדי שנה הסתיים לעת עתה, וזאת אמורה להיות שנה לא פשוטה.
2. גם שוק הדיור והמשכנתאות מתחיל לעבור שינוי. ריבית היא שחקן חשוב מאוד ואף דומיננטי בהם: התייקרות המשכנתאות, שעוד ילכו ויתייקרו בעקבות עלייה צפויה בריבית, תשפיע על היקף הביקושים למשכנתאות. הירידה בהיקף הביקושים למשכנתאות אמורה להוריד את הביקושים לרכישת דירות וגם את מחירן בעתיד. זה נראה כמו תוצאה מבורכת - מה שלא מצליחה הממשלה לעשות, תצליח הריבית - אבל היא בבחינת נחמת עניים. אין כל ספק: מצבם של נוטלי המשכנתאות, אלו שכבר נטלו אותן והחדשים שמתכוונים לעשות זאת, הורע מאוד. המשכנתה של הנוטלים בעבר מתייקרת ותתייקר. המשכנתה של הנוטלים החדשים יקרה דרמטית לעומת זו שלפני שנה.
משכנתה איננה מוצר אחיד, ויש כמה סוגים של משכנתאות שמרכיבים את "תמהיל" המשכנתה. המסלולים שונים זה מזה בסוג הריבית, בגובה הריבית, באופן ההצמדה, במשך המשכנתה ומובן שכל זה משפיע על גובה ההחזר החודשי. ככלל, יש מסלול של ריבית קבועה והלוואה צמודה למדד; מסלול של ריבית משתנה והלוואה צמודה למדד; מסלול של ריבית פריים (ריבית בנק ישראל בתוספת מרווח בשיעור של 1.5%); מסלול של ריבית קבועה ולא צמודה למדד; ומסלול של הצמדה למטבע חוץ.
לנטילת משכנתאות יש כמה מגבלות שהוטלו על ידי בנק ישראל: ברכישת דירה ראשונה (ויחידה) שווי המשכנתה המקסימלי הוא עד 75% משווי הדירה, גם במסגרת סיוע במשכנתה מטעם משרד הבינוי והשיכון; התקופה המקסימלית של המשכנתה היא עד 30 שנה; לפחות שליש מסכום המשכנתה הכולל חייב להילקח במסלול הלוואה בריבית קבועה; לא ניתן לקחת יותר משני שלישים מסכום המשכנתה במסלול הלוואה בריבית משתנה; ולא ניתן לקחת יותר משליש מסכום המשכנתה במסלול שהריבית בו משתנה כל פחות מחמש שנים. תחת המגבלות האלו פועלים הצרכנים והמלווים (הבנקים). אחד החסרונות של מסלול הריבית הקבועה הוא בעמלות פירעון גבוהות.
3. כדי להבין איך תהליך הגמילה מהריביות האפסיות מרע מאוד את מצבם של הצרכנים, ראיינתי את יונתן ברלינר ואת ברוך פיירשטיין מהתאחדות יועצי המשכנתאות.
אני מבין שעליית הריבית מתחילה לשנות את דפוסי ההתנהגות של הצרכנים, נוטלי המשכנתאות.
"התמהיל של המשכנתה הממוצעת משתנה בתקופה הזאת בגלל עליית הריבית. לפני חצי שנה ראינו שהתמהיל הממוצע היה 40% בפריים, 40% בקבועה ולא צמודה ו־20% במשתנה וצמודה. השוק משתנה לכיוון של שני שליש פריים ושליש בקבועה ולא צמודה.
"חשוב להדגיש שיש שני סוגים של תמהיל: יש הנתונים של בנק ישראל על הביצועים של המשכנתאות, ויש התמהיל המקובל אצל יועצים - זה מה שמייצג את רוב אנשי המקצוע בתחום שממליצים ללקוחות שלהם, ועל זה אנחנו מדברים. השינוי, כמובן, עוד לא מורגש בנתונים הרשמיים, אבל הוא יבוא לידי ביטוי בעתיד".
עליית המדד שנושק כבר ל־4% מכניסה לדילמה את נוטלי המשכנתאות.
"אכן, בוא נתחיל עם הריבית הקבועה הלא צמודה. בנק ישראל מחייב, כאמור, שכל משכנתה תכלול מרכיב של שליש בריבית קבועה. היה בזה היגיון שהריבית הייתה יחסית זולה ובנק ישראל רצה להגן על תיקי המשכנתאות מתזוזות חדות מדי בריביות. בפועל, כרגע אנחנו מגיעים במסלול הזה ליותר מ־5% בהצעות הריבית בימים האחרונים, ואנחנו מהר מאוד נגיע גם ל־6% ומעלה. זה המצב כרגע בשוק והוא מחייב את נוטלי המשכנתאות לעשות חשיבה מחדש. רגע, האם אנחנו לוקחים ריבית קבועה לא צמודה או עוברים לקבועה צמודה? הרי הם לא יכולים להתעלם מהמסלול הזה, על פי הרגולציה. ופה מתחילה הבעיה: האם לקחת בריבית קבועה צמודה, שהיא באזור 2.5%, ואם אנחנו לוקחים סיכון מדד של 4% או אפילו אולי יותר - זאת ההתלבטות הגדולה של נוטלי המשכנתאות. ההיגיון אומר לברוח מהצמדה למדד בתקופות של אינפלציה, כי המדד עלול להשתולל. מצד שני, אם רוצים לקחת מסלול שהוא לא צמוד מדד, מראש משלמים 5%־6%. זאת דילמה לא פשוטה, בכל מחיר משלמים יקר".
אתם מדברים על נוטלי משכנתאות חדשים, בואו נעבור לוותיקים.
"נוטלי המשכנתאות הוותיקים צריכים להודות לבנק ישראל שחייב אותם לקחת שליש מהמשכנתה בריבית קבועה, כי לפחות בשליש הזה הם מוגנים, וברובם אלו שנטלו משכנתאות בשנים האחרונות קיבלו ריבית בסביבות 3%, מקסימום 4% - ופה הם מוגנים".
"בנוגע לחלק של הפריים, שהגיע בשיאו ל־43% ממשכנתה ממוצעת, אנחנו מדברים על כ־400־430 אלף שקל מסך משכנתה ממוצעת שעומדת על מיליון שקל. התזוזה שם היא לא גבוהה במיוחד, מדברים על עלייה של 200־300 שקל במקסימום עלייה חודשית בהחזרי המשכנתה. וזה לא בשמיים, גם אם נביא בחשבון שריבית הפריים תגיע בעתיד ל־3%. זה נזק קטן יחסית למשכנתה חדשה.
ניקח משכנתה חדשה ממוצעת - כמה היא התייקרה מזו שהייתה לפני שנה?
"ביחס לשנה הקודמת אנחנו כבר בעלייה של יותר מ־1,000 שקל, וזה משנה סדרי עולם במשק בית - דבר המשפיע על הביקושים. יש לנו שני פרמטרים לשינוי כשאנחנו משווים משכנתה היום למשכנתה שהייתה לפני שנה. קודם כל, עליית הריבית, שהיא שוות ערך לעלייה של 650 שקל בהחזר החודשי. ומה שעוד התייקר הוא גובה המשכנתה הממוצעת, שעלה מ־890 אלף שקל ל־990 אלף שקל, אז יש עוד 100 אלף שקל חוב שגם עליו משלמים ריבית, ששווה ערך ל־500 שקל לחודש. אנחנו מגיעים ביחד לעלייה של כ־1,150 שקל בהחזרים החודשיים למשכנתה בהשוואה לזו שלפני שנה. זה דבר שמתחיל להשפיע על הביקושים במשכנתאות, כיוון שיש רוכשי דירות שמרגישים שהדבר כבר כבד להם מדי או הבנק לא מאשר אותם".
מה המלצתכם, בזהירות המתבקשת, לנוטלי משכנתאות חדשים?
"יש שני דברים כמעט מוחלטים בשוק הנוכחי למי שנוטל משכנתה או למי ששוקל למחזר אותה. ראשית, ריבית הפריים נחשבת זולה באופן מוחלט ביחס חלופות צמודות למדד. כלומר בכל תרחיש שניקח משכנתה במסלול צמוד למדד לעומת הפריים, הפריים עדיף לנו. שנית, זה מצב קצת אבסורדי. בעיקרון, כשמשווים מסלול צמוד למסלול לא צמוד, המסלול הלא צמוד היום זול יותר כמעט בכל המקרים באופן יחסי. הדבר היחיד שמפריע הוא עמלת הפירעון המוקדם".
מהתיאור שלכם אני מבין שהמסלול של ריבית קבועה לא ממש אטרקטיבי ודי מסוכן, אבל לנוטלי המשכנתאות אין ברירה בגלל קביעת בנק ישראל.
"נכון, ויש לכך עוד בעיה: כשבנק ישראל מחייב נוטלי משכנתאות לקחת לפחות שליש מהמשכנתה במסלול שהוא יקר מאוד, ואף שהוא יקר, צריך לשלם קנס גבוה בשביל לצאת ממנו, יש פה איזשהו עוול כלפי הזוגות האלה. גם אם רוצים להעלות ריבית, שלא יחייבו את הצרכנים לקחת את מסלול הריבית הקבועה בתקופה שהיא לא משתלמת. זה הגיוני לקחת את המסלול הזה בתקופה שהריביות זולות, אבל אם ניקח אותה בתקופה שהיא יקרה משמעה גם שנשלם יותר וגם כשנרצה לשפר את המשכנתה כשהריבית תרד, בתקווה שזה יקרה מתישהו, נשלם קנס משמעותי של עשרות אלפי שקלים כעמלת פירעון.
"ויש עוד היבט: כשאנחנו לוקחים, למשל, משכנתה ל־25 שנה, משכנתה ממוצעת בפועל מחזיקה לעשר שנים סטטיסטית, כיוון שפורעים או ממחזרים את המשכנתה באמצע. מה שקורה הוא שתמחור הריבית הקבועה נקבע ל־25 שנה, כשבפועל התמחור צריך להתבצע לפי עשר שנים. ולכן אנחנו נאלצים לשלם ריבית יקרה יותר בעשור מהריבית שהיינו צריכים לשלם בפועל. זה ממש מעוות את השוק, הציבור נדחף למסלולים אחרים, כמו ריביות משתנות ומסלולים צמודים למדד בגלל הקנסות הכבדים בריבית הקבועה הלא צמודה, ולכן זה יוצר רתיעה גדולה מאוד מהמסלול. לדעתי, צריך לעשות אחד מהשניים: או לבטל את החובה לקחת שליש מהמשכנתה בריבית קבועה או לבטל או להקטין את עמלת הפירעון המוקדם. מה שקורה כעת הוא שציבור נוטלי המשכנתאות החדשים מוכרח לקחת מסלול יקר ונכפים עליו, כשהוא רוצה למחזר, קנסות כבדים".
דיברתם על ירידה בביקושים למשכנתאות. בשוק כבר מרגישים זאת?
"בהחלט. קודם כל אצל המשקיעים - הם ירדו בחלקם משוק המשכנתאות מ־13% לפחות מ־10%, וזאת ירידה משמעותית מאוד - תוצאה ישירה של גובה הריבית שצפויה להמשיך ולעלות. ובנוגע לביקושים באופן כללי, אכן מתחילים להרגיש ירידה, אבל לוקח לזה יותר זמן לחלחל. אפשר לומר כך: הריבית הגבוהה משפיעה על ההחזרים החודשיים, ומי שחתם על חוזה לרכישת דירה, יבצע את המשכנתה בכל מחיר. מי שעושה בדיקה מוקדמת היום, נמצא בדילמה בגלל העלייה הדרמטית בהחזרים החודשיים, וזה מתחיל להשפיע בשוליים. להערכתי, בעלייה נוספת של 1% בריביות המשתנות, אנחנו כבר נראה השפעה משמעותית יותר על הביקושים למשכנתאות, וזה גם ישפיע על הביקושים לדירות".
השינויים בריבית גוררים גם שינוי בהתנהלות הבנקים?
"לכאורה, ככל שהביקושים יורדים, הבנקים אמורים להתחרות יותר כדי לשמור על נתח השוק. זה לא מתממש בשלב הזה, ומה שקורה הוא שהבנקים החליטו למכור פחות מכורח ירידת הביקושים אבל יקר יותר. כלומר אנחנו רואים שוק הפוך שבו הם אומרים: 'נוריד רגל מהגז, נפסיק להתחרות, נפסיק למכור בכמויות גבוהות כי בלאו הכי יש ירידה בביקושים, אבל נמכור ברווח גבוה יותר כל משכנתה'. זה משהו שאנחנו לא רואים בנתונים, אבל בהחלט משהו שמרגישים בשוק".
הרבה זוגות צעירים לא יכולים להשיג את מלוא ההון העצמי, ויש תופעה רחבה של השלמת הלוואות מן היקב ומן הגורן שמעלה את הסיכון בעת עליית ריבית.
"הנושא הזה עלה השבוע בוועדת הכלכלה. בנק ישראל אומר: 'אני לא מוכן לאפשר משכנתה יותר מ־75%, כי אני חושש ממצב של מימון מלא לאור הסאב־פריים'. מה קורה היום בשוק? זוג צעיר 'מתאבד' על קניית דירה, ובצדק. אם לפני שנתיים הספיק לו לדירה ממוצעת הון עצמי של 300 אלף שקל, עכשיו הוא צריך 400 אלף שקל ויותר. הזוג הצעיר מבין שבשביל להגיע לדירה, לא יעזור שהוא ישים בצד עוד כסף כי בזמן הזה הדירה מתייקרת והחלום בורח לו. לכן אין לו ברירה והוא קופץ למים".
"השוק הזה מתחלק לשניים. יש זוגות שבאים ואומרים: 'יש לי הון עצמי לא מספיק, אבל אני אקח הלוואות מהמשפחה, מההורים, מפה ומשם וכך אגיע לדירה'. הלווים האלה, ואמר את זה נציג בנק לאומי בדיון, הם הרבה יותר מסוכנים למערכת לעומת מצב שבו המערכת הייתה נותנת להם משכנתה של 85%. במצב של מימון ב־85% לעומת רגולציה של 75% המערכת הבנקאית יודעת מה כושר ההחזר החודשי שלהם ואם הם יכולים לעמוד בו. כרגע, במצב הזה, הבנק אינו יודע מאין ההשלמות של ההון העצמי, ולכן הוא נמצא בחוסר ידע - דבר המסוכן בשבילו, לפי נציג בנק לאומי בדיון. כלומר המגבלה, במקום להוריד את הסיכון מהמערכת הבנקאית, דווקא מעלה אותו, כי אנשים לוקחים הלוואות בכל זאת, הלוואות מכל הבא ליד ובריביות גבוהות יותר.
"זאת אומרת שיש פה מצב של אנשים ש'מתאבדים' לקנות דירה גם בלי שיש להם כל הכסף. ויש גם החצי השני - אנשים, כולל רוכשים בתוכנית מחיר למשתכן, שבתיאוריה צריכים להביא הון עצמי נמוך, שרכשו דירות מקבלנים. כל מי שרוכש דירות מקבלנים, ברור שהדירה שלו התייקרה בגלל עליית התשומות. אנחנו מדברים על סכומים של 100 אלף שקל ואף יותר. האנשים האלה מגיעים למפתח, אין להם מימון בנקאי ביחס לעלייה בתשומות הבנייה. למה? כי הרגולציה אומרת שהמימון לפי חוזה, והבנקים נצמדים לרגולציה או לפרשנות שלה שהמימון יתבצע על פי מחיר החוזה בלי תשומות הבנייה. התוצאה היא שרוכשים, כדי לקבל מפתח, צריכים היום לגייס עוד 100־150 אלף שקל מהצד רק בשביל לקבל מפתח ולהיכנס לביתם.
"בשורה התחתונה, אנחנו מדברים על עליית ריבית ועל החזרים חודשיים שמתייקרים, ועכשיו צריך הלוואה נוספת כדי להיכנס לבית. בואו נחשוב איפה הם ימצאו את עצמם בעוד כמה חודשים עם החזרים מטורפים. זה משהו שדורש פתרון, ויש פתרונות קלים. דיברנו על תשומות הבנייה: בנק ישראל יכול להסביר לבנקים שהם יכולים לתת מימון על תשומות הבנייה, כי הנתון הזה משקף בצורה כלשהי את העלייה בערך הדירה, גם אם זה לא אחד לאחד. לכן אין סיבה שמי שקנה דירה מקבלן לפני שנתיים והדירה התייקרה בגלל תשומות הבנייה, לא יקבל על זה מימון בהיקף של 75% מעליית הערך, בדיוק כמו על החוזה עצמו".